房地产规划设计与管理需要注意哪些问题？

房地产规划设计与管理需要注意哪些问题？

房地产规划设计需要关注问题

一、 规划设计必须以人为本，以居民生活舒适方便为基础。 房地产项目的规划、设计、管理

这应该是最高原则。建造房地产是为了让人们居住，要活70年，业主花几十万买一套房子，你必须对居民70年(几乎一辈子!）负责。许多规划设计在简单、潦草、仓促完成的同时，给居民留下了长期的隐患。如果小区主入口在主干道上，人车混流；主入口旁边不远处有一个红绿灯十字路口。一旦红灯亮起，排队的车辆就可以一直排到小区主入口。如果旁边有公交车站，可以想象未来小区业主的车辆进出会遇到多少麻烦！将车辆入口改为另一个地方，实现人车分流。这些细节看似小事，其实隐患很大，千万不要等闲视。“规划方案不是小事”，一个细节会给居民带来麻烦，居民会抱怨一辈子。这个细节说明设计师是否从用户方便舒适的角度考虑过问题，只是从平面布局的审美效果出发，犯了一个大禁忌。

二、 设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切实际的东西。 房地产项目的规划、设计、管理

项目定位是项目的基本大纲，框定了规划设计的方向，偏离定位会制定完全不可用的方案。比如定位为中小户型的白领社区，价格适中，档次中等。但如果设计院做出意想不到的中庭景观设计，做出几千平米的中庭，里面有哪些“地中海”？、“爱琴海”、“波罗的海”连接成一个完整的水系统，加上喷泉、叠水和几个水幕墙，这是顶级豪宅的景观设计！让我们粗略计算一下，每平方米的成本是几百元，而物业管理的运营成本更高、更可怕。对于这样一个中档社区，向业主收取的物业管理费非常有限，而水景的运营成本每年需要支付数十万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师偏离项目定位的情况。

三、规划设计应充分考虑未来物业管理的便利性。

目前，物业管理已成为房地产项目成败的重要方面。“买不买房看环境，买不买房看户型，不满意看管理。"过去设计方案不考虑物业管理，但现在在规划项目时，必须提前考虑各种物业管理问题。以湖为中心，湖周围是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，外围是小高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的主人最接近湖景，可以直接从客厅、卧室的落地玻璃窗欣赏湖光水色。他没有考虑：湖不是别墅业主，而是社区所有业主分享，那些住在多层、小高层主要去湖边散步，从别墅花园、门甚至窗户到湖，别墅业主经常受到前后的干扰，个人隐私不能得到有效保护。

四、 在条件允许的前提下，应尽量考虑项目营销的便利性。

市场营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是外观。卖点应该是真实的。例如，最大的卖点是房屋类型设计。所有房屋类型必须仔细销售，房屋类型面积必须趋于实用。中型房屋基本以大厅小房间为主，大型房屋通过增加房间数量、增强功能空间来达到效果；室内公共走道、室内走道、建筑角落等公共空间减少，比以前更注重如何充分利用每一寸空间；功能设计更加完善。（1）、主人房带卫生间，已成为中大户型设计的必备条件；(2)、工作阳台的设置应合理方便（以前是在一个空间内实现的家务操作和观景）；（3）、书房、儿童房、健身房、衣帽间等配套设施，使室内生活丰富多彩，居家舒适；(4)、玄关的设计，增加了室内空间的水平，符合提高生活水平的社会现实，使更衣、换鞋等新风尚成为可能，促进家居健康、舒适。功能分区必须明显：(1)、在设计中确立了动态静态分区、工作空间和生活空间分区、公共和秘密空间分区三个分区的概念；(2)、打破平面厅划分的传统，利用突出的角落、台阶、隐藏的走道进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。功能分区必须明显:(1)、在设计中确立了动态静态分区、工作空间和生活空间分区、公共和秘密空间分区三个分区的概念；(2)、打破平面大厅划分的传统，利用突出的角落、台阶、隐藏的走道进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。房屋类型的设计更接近人性。设计理念的变化:(1)、朝向观念的变化，不再需要追求家庭朝南，景观和朝向同样重要，在户型设计中更注重景观方向而不是南北方向；(2)、需求观念的变化，从人口构成来确定居住空间，必须注重安全第一。

而且在那些户型比较一般的项目中，就力求在环境景观设计上有一些出彩的新思路。

“先卖”的观点坚持要求项目开业时，必须完成一个美丽的社区大门、一条主轴景观商业大道、一个中央花园和一个布局精美的俱乐部（兼为销售中心）、一组温馨舒适的样板房精心装修。现在很多项目都是为了营销的需要，才先做好环境景观园林。开发商只有完成销售才能盈利，所以他们必须要求设计和规划工作也为营销服务。

五、 除遵循专业规范和技术要点外，规划设计还应尽可能考虑中国传统建筑景观理论的基本禁忌。

一般来说，规定容积率、建筑密度、绿化率等技术要点死亡，只能在这些前提下进行规划设计。然而，许多设计师对传统的建筑景观理论知之甚少，因此在这方面经常出现问题。此外，在房地产规划和户型设计方面，只要稍加注意，就可以完全避免路冲、角冲、门冲等基本禁忌。关键是设计师必须理解这些基本禁忌。

一般来说:“一个项目成败70％在于前期规划。“在这个初步规划中，所有关于项目定位、目标消费群体定位、价格定位、营销概念定位等的重要概念实际上都反映在规划和设计方案中。规划设计方案中也体现了开发商的投资和策划公司的心血。因此，精益求精是保证项目成功的必要前提。很多项目在规划设计上花了两三年时间，最后一举成功绝对不是偶然的。

六、开发商与建筑商的关系

在市场经济环境下，开发商面临着用户市场，开发商应该迎合用户的口味；建筑师面临着开发商的市场，建筑师自然应该迎合开发商的口味。建筑师是开发商的设计顾问，在平衡开发项目和社会、经济、城市、技术、环境等方面为开发商定位平衡点；开发商也是建筑师营销顾问，在提供准确的市场需求后，使建筑师的创造最终满足用户需求的脉搏。

七、选择建筑师的技能

建筑是缺陷的艺术，建筑建成，交接验收后，总留下许多缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使得开发商的良苦策划难以实现。开发商以盈利为目的，设计水平好坏，直接影响商品房销售和经济效益的实现。所以建筑师要从一开始就选好。选择建筑师的原则：不重视关系和能力；不重视价格和质量；不仅要看单位，还要看个人（业绩、经验、面对面交谈）

八、开发商与建筑师的交流

开发商和建筑师在相互信任和依赖的基础上注意以下几点：建筑师必须加强口头表达能力和理论知识；建筑师必须在设计过程中记录所有重要的对话内容，以澄清开发商的观点和意图； 开发商应给予相应宽松的创作环境，尊重设计的专业性，不要盲目给出意见，影响设计师。

早期工作是创造的源泉。沟通和沟通的数量在一定程度上决定了设计的成功，也关系到项目建设的顺利进行。因此，在设计的早期阶段，建筑师应积极与开发商联系和沟通，试图挖掘他们的想法，将分散和混乱的想法转化为清晰的想法，并从专业技术的角度进行转化和升华。

建筑师还必须协调和领导各种工作类型的关系，加强相互沟通和协调，以便在建设项目中不断改进和实施。为了减少竣工与原设计之间的差距，建筑师必须始终不懈地实施设计意图，了解不同工作类型的合作。这也是建筑师综合能力的体现。

有限的时间和进度设计难以生产高质量的产品；开发商缺乏审美观，难以生产高质量的产品；建筑师对市场缺乏了解，难以生产高质量的产品；开发商对建筑干预过多，难以生产高质量的产品。

九、规划师和建筑师

过去两点成一线，开发商直接找到会画图纸的设计院，一拍即合，一拍即合，一拍即合，一拍即合，一拍即合，一拍即合，一拍即合，一拍即合，一拍即合，一拍即合，一拍即合，一拍即合。

现在应该是开发商、规划师、建筑师三点成一线的时候了。成功的建筑师必须了解公众和潜在房地产客户的需求。规划师的干预使建筑师更好地了解市场需求，同时对政府管理机构的管理理念非常清楚，可以主动处理双方的关系。规划师比建筑师有更多的时间和机会接触和了解人们、市场和购房者的心理。也就是说，了解人民是策划人的职业要求。规划师应了解人们的购房心态，了解房地产市场的有效需求，为建筑师提供陈述，不要让不了解市场需求的建筑师设计房屋，就像舞台上的模特一样，远离人们。 房地产管理需要注意的问题1。房地产行业与涉税相关的经营模式 （1）、取得土地和房地产。它包括从政府一级市场转让和二级市场转让、合作和合资股权变更。 (2)融资形式:银行贷款、非金融贷款、客户抵押贷款、未来商品房抵押融资贷款等。 （3）、规划设计环节和税收内容。 （4）、工程施工方法。委托方式为分项目、分标段、分时间发包给施工企业或总承包给施工企业。具体分为招标、议标或直接委托施工。 （5）、销售策划中涉税的主要内容。自己出售，委托他人出售。 （6）、获取收入的方式。房地产收入分为预售和现房销售。 （7）、成本分类。主要由开发成本和开发成本组成。其中，开发成本按经营用途进行分类。包括以下八项:征地拆迁补偿费、前期工程费、、基础设施费、公共配套设施费、、开发不可预见的费用和间接税费。开发费用包括管理费、销售费、财务费三大项。 （8）、商品房完成定义及所有权转让方式。现行所得税规定已完成作为所得税结算时间，因此如何完成和所有权转让时间对税收非常重要。 (9)开发代建工程。企业接受政府和其他单位的委托，代为开发项目。代建工程包括:开发统建房、周转房、安置房、城市基础设施和公共配套设施。2、房地产企业开发审批流程及审批文件（1）项目审批的一般步骤是开发公司向建设委员会申请项目审批，建设委员会与经济委员会签署审批文件，开发公司凭项目审批文件向计划委员会申请投资计划。（2）规划审批由规划管理、土地管理、财政部门负责，通常包括“三证一书”，即“规划用地许可证”、“选址意见”（确定土地使用范围，审核红线图）（3）建设批准房地产公司向建设委员会提交规划许可证和费用支付凭证，申请“”，由建设委员会、环境保护、市公共部门负责。(四)销售审批依据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》需办理“预售许可证”或“销售许可证”。(五)产权审批商品房交付使用后，业主应当向房管局提交购买房产的资料，办理房产证。企业在检查前期工作中需要提供的信息主要包括： (一)建委立项批准。 (二)城市规划局建设用地许可证、建设工程规划许可证。 (3)城市国有土地使用权出让合同及相关补充合同。 (4)国土资源局颁发的国有土地使用证。 (5)土地开发协议及补充协议.(按协议支付拆迁费和开发费的依据)。 (六)建委颁发的施工许可证。 (7)企业与施工企业的施工合同，了解企业的施工安装工程费用。 （8）规划局发布的建设项目规划验收合同通知书和建设委员会发布的建设项目竣工验收备案表（确定开发成本终止日期），开发产品竣工证书报房地产管理部门备案（成本对象）。(9)房地产管理局测绘队出具的测绘明细登记表。（10）、房屋所有权证作为检查人员了解自用产权、转让产权、转让产权、销售产权的依据。（11）、商品房销售(预售)许可证由房屋管理局颁发，作为可售面积的依据。（12）、所有商品房预售合同和商品房销售合同作为衡量销售收入的依据。

策划好的楼盘不仅可以卖出去，还可以升值三年、五年、十年，这才是真正的策划大师。