二线省会城市，商住公寓40平，总价50万，旁边有高铁站、地铁站，值得投资吗？
二线城市省会城市，商住公寓40平方米，总价50万元，旁边有高铁站和地铁站，值得投资吗？
关于这个问题，和尚谈几点个人看法：
该公寓地理位置分析
从话题提供的信息来看，公寓旁边有高铁站。
众所周知，在中国大多数大城市，凡是设有高铁站的地方，一般都处于城市效应区一带或者城市待开发的较偏位置，大部分高铁站不是市中心城区的边缘，该商住公寓很有可能位于城效区一带。
虽然二线城市在效区一带的商住公寓，其商业价值大打折扣，效区配套设施不完备，人流量有限，同时有地铁的二线城市，在高铁站附近都有地铁站，这并不奇怪。
商住公寓租金收益水平
今年5月最新公寓租金水平调查统计数据。
上述数据基本是一线城市的租金水平，公寓租金通常高于住宅租金，平均租金约80元/平米/月，如果二线城市则公寓租金应当低于80元，或是在30至50元之间。
二线城市，商住公寓40平方米，总价50万元相当于价格1.25万元/平米，若取租金40元/月，则——
收益率：(40*12)/12500=3.84%
静态投资回收期：1/3.84%=26（年）
以万科为代表的全国十家长租公寓运营情况来看，2019年5月披露的数据显示：长租公寓企业，目前行业平均利润水平在2%-4%，现金流回正周期至少需要6年，2-3%的盈利水平还建立在一个基础上——整体出租率保持在95%以上，但目前行业TOP10的平均出租率也只有90%。
商住公寓较住宅存在的价值缺陷
该公寓归属于商业性房地产，水电费、物业费按商用标准收取，不按民用标准收取。
公寓产权是40年，到期后可以续租，依照当前相关法规，商用公寓的土地年限到期后，要补缴高额地价款。
不能落户人口，不能使用公积金贷款，首付较住宅类高一般为50%。
公寓的商业性，导致其买卖交易税费较住宅高出许多。
建议：投资商住公寓，不如投资住宅划算。
仅供参考。
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